Jump to content
IGNORERAD

Usufruct - markanvändandeavtal


Gnarparn

Recommended Posts

Håller nu på att ordna en "usufruct" för en liten tomt jag köpt söder om Hua Hin. Det är ett avtal som ger mig rätten att använda marken under min livstid. Marken kommer att ägas av min sambo och ärvas av vårt/våra barn. En "usufruct" motsvarar i princip ett svenskt servitut, en rättighet att använda (en del av) marken till något. Fast i detta fall är min rättighet att använda marken i det närmaste total. Finns dock ett antal förbehåll i avtalet, om jag t ex skulle förstöra marken på något vis måste jag återställa den osv.

Räknar inte med att något avtal mellan en utlänning och en thailändare är vattentätt, lagar kan ändras och tillgångar konfiskeras. Men att 1) min sambo och jag skulle skiljas och 2) hon därefter skulle inleda en avancerad juridisk process för att tvinga bort mig från markplätten känns osannolikt. I värsta fall får min son glädje av marken och inte jag, han är nämligen thailändsk medborgare.

Att leasa mark lär vara fullt lagligt för max 30 år, men 30+30 är såvitt jag förstår olagligt och därför tveksamt. Har sett "lösningar" med framtida daterade kontrakt att "plockas fram" efter 30 år, men undrar vad händer om marken bytt ägare efter 30 år?

Tänkte att det här med usufruct-avtal kan vara intressant för flera.

Link to comment
Dela på andra sajter

Guest Siam-Nilsson

Håller nu på att ordna en "usufruct" för en liten tomt jag köpt söder om Hua Hin. Det är ett avtal som ger mig rätten att använda marken under min livstid. Marken kommer att ägas av min sambo och ärvas av vårt/våra barn. En "usufruct" motsvarar i princip ett svenskt servitut, en rättighet att använda (en del av) marken till något. Fast i detta fall är min rättighet att använda marken i det närmaste total.

Finns dock ett antal förbehåll i avtalet, om jag t ex skulle förstöra marken på något vis måste jag återställa den osv.

Tänkte att det här med usufruct-avtal kan vara intressant för flera.

Tackar för bra info:

En fråga har jag dock, och jag undrar vad i kontraktet stipulerar att marken klassas som förstörd,

och vem avgör graden av eventuell markförstörelse?

Om marken t.ex är jordbruksmark och det byggs ett hus där, så går det ju inte längre att odla där huset står,

och då kanske den bebyggda biten av marken anses som "förstörd" och måste därför återställas (rivning?).

Mvh

SN

Link to comment
Dela på andra sajter

Kontraktet är ju mellan ägaren och brukaren.

Om ägaren av tomten avlider (och hans barn till exempel ärver) eller om han säljer marken till annan, torde ju kontraktet bli ogiltigt och ett nytt kontrakt måste upprättas.

Då kan ju förutsättningarna (läs hyran) bli helt annan, utan att man har möjlighet att opponera sig.

Tja, det är klart man kan grina, men vilken Thailändare skulle bry sig..?

Link to comment
Dela på andra sajter

Usufructen följer tydligen med chanoten till den nya ägaren, i teorin .

Allt detta är ju dock teknikaliteter. Med ett 2 miljoner bath hus och markvärdet så kommer familjen få bort en falang oavsett om de så önskar.

Några alt:

Köra kareoke 24/7 på eller brevid marken. Gasa mopeder hela natten utan ljuddämpare. osv

Hota ev spekulanter på att hyra huset när falangen är trött på kareoken.

Skicka in anonyma tips till polisen om div drogaktiviteter.

Helt enkelt skjuta falangen i ryggen en kväll. Folk har blivit skjutna för mindre.

Det enda jag ser att ett avtal skulle skydda mot är om ägaren avlider oförutsett utan testamente eller barn. Hell hath no fury like a thai släkt scorned som man säger :bag:

Link to comment
Dela på andra sajter

Jordbromannen

Håller nu på att ordna en "usufruct" för en liten tomt jag köpt söder om Hua Hin. Det är ett avtal som ger mig rätten att använda marken under min livstid. Marken kommer att ägas av min sambo och ärvas av vårt/våra barn. En "usufruct" motsvarar i princip ett svenskt servitut, en rättighet att använda (en del av) marken till något. Fast i detta fall är min rättighet att använda marken i det närmaste total. Finns dock ett antal förbehåll i avtalet, om jag t ex skulle förstöra marken på något vis måste jag återställa den osv.

Räknar inte med att något avtal mellan en utlänning och en thailändare är vattentätt, lagar kan ändras och tillgångar konfiskeras. Men att 1) min sambo och jag skulle skiljas och 2) hon därefter skulle inleda en avancerad juridisk process för att tvinga bort mig från markplätten känns osannolikt. I värsta fall får min son glädje av marken och inte jag, han är nämligen thailändsk medborgare.

Att leasa mark lär vara fullt lagligt för max 30 år, men 30+30 är såvitt jag förstår olagligt och därför tveksamt. Har sett "lösningar" med framtida daterade kontrakt att "plockas fram" efter 30 år, men undrar vad händer om marken bytt ägare efter 30 år?

Tänkte att det här med usufruct-avtal kan vara intressant för flera.

Det går alltså att ordna "usufruct" även på en tomt man redan köpt? Jag har läst i en bok att det måste ordnas i samband med köpet. Verkar logiskt dock att markägaren har rätt att ordna avtal när denne vill och inte bara i samband med köpet.

Hur håller du på att ordna "usufructen"? Knallar man bara in på områdets Land office med ett avtal i handen? Skriver du avtalet på thai eller engelska? Behöver/bör man ta hjälp av advokat? Vad är rimligt att en advokat arvoderar för att hjälpa till att få till stånd ett "usufruct" som skrivs in på chanotten?

Vad exakt händer om markägaren, i ditt fall hustrun/sambon dör? Ngn annan köper/ärver marken, men har inte rätt att kasta ut dig från ägorna? Köpa förresten, kan ju inte bli så intressant, om man inte vill få med en farlang på köpet? Men det är väl kanske det som är vitsen med "usufruct" , att de inte kan kasta ut dig från marken under din livstid?

Link to comment
Dela på andra sajter

Vad jag förstått måste ett usufruct på mark i Thailand mellan farang och thai upprättas INNAN de är gifta för att gälla juridiskt om det skulle bli en rättstvist vid skilsmässa.

Någon som har upprättat usufruct och behövt använda det vid tvist mellan farang och thai kanske kan förtydliga hur det ligger till och hur mycket avtalet är "värt" i en thaidomstol.

Allt som står skrivet är sant utom i de fall du råkar känna till saken.

Link to comment
Dela på andra sajter

Vad jag förstått måste ett usufruct på mark i Thailand mellan farang och thai upprättas INNAN de är gifta för att gälla juridiskt om det skulle bli en rättstvist vid skilsmässa.

Någon som har upprättat usufruct och behövt använda det vid tvist mellan farang och thai kanske kan förtydliga hur det ligger till och hur mycket avtalet är "värt" i en thaidomstol.

Det är det som är problemet. det finns väldigt få dokumenterade fall. Det är massor med "borde vara", hobbyadvokater eller advokatfirmor som säger en väldig massa olika saker på internet. Äldre information från "allt om Thailand" sidor som inte uppdaterats på flera år blandas med nyare information. Blir en stor sörja på internet.

Om man följer äldre trådar om ämnet på internet så var det för ett par år sedan "vattentätt" men "sen helt plötsligt" så kunde frun bryta kontraktet om det ingåts inom ett äktenskap.

Edit: gräv på thaivisa eller teakdoor forumen tex.

Link to comment
Dela på andra sajter

Usufrukt är ett urgammalt Romerskt rättsbegrepp (Thailand har i stora stycken Germansk lag, moderniserades på 1800-talet). Usufrukten är som det skrevs i inledningsfrågan, ett servitutsliknande förordnande som inte påverkas av ägarskiften etc. Man kan nog inte jämföra ett usufructavtal med en landlease. Jag läste in ämnet för ett tag sedan, men kan inte för mitt liv hitta länken. Sök nån stans på MPR eller Thailandsforum -någon har postat en länk till lagtexten på engelska någon gång, någonstans!

Link to comment
Dela på andra sajter

Welder postade ett inlägg tidigare i denna tråd. Där finns en länk till en PDF.

Jag tycker att det dokumentet ger en mycket bra bild av usufruct.

Titta särskilt på punkt 6 under ”Myths and fackts about usufruct agreements. Om Thailänsk domstol väljer att tolka lagen så att alla överenskommelser mellan makar skall brytas vid en skilsmässa så kan det omöjliggöras av att tredje part påverkas. Alltså skriv ett 30 årigt lease med någon pålitlig Svensk släkting så är du säker i detta avseende. Men att sitta i ett hus med fientliga före detta Thai släktingar runt omkring kanske inte är så kul i alla fall. Som vanligt så gäller väl regel ”1A” dvs investera inte mer än du kan förlora om det skiter sig.

Detta gäller såväl Svenska fruar i Sverige som Thailänska fruar i Thailand.

People are like stained-glass windows. They sparkle and shine when the sun is out,

but when the darkness sets in, their true beauty is revealed only if there is a light from within.

Link to comment
Dela på andra sajter

Tackar för bra info:

En fråga har jag dock, och jag undrar vad i kontraktet stipulerar att marken klassas som förstörd,

och vem avgör graden av eventuell markförstörelse?

Om marken t.ex är jordbruksmark och det byggs ett hus där, så går det ju inte längre att odla där huset står,

och då kanske den bebyggda biten av marken anses som "förstörd" och måste därför återställas (rivning?).

Mvh

SN

Litet slarvigt återgivet av mig. Avtalet är skrivet både på engelska och thai av advokater jag anlitat, få skrivningar är egentligen till min nackdel. Men jag åtar mig att inte ägna mig åt illegal verksamhet på marken, betala ev fastighetsskatt (om någon) och att betala ev försäkring för marken. Jag åtar mig att sköta underhåll på markfastigheten i den mån det behövs.

Om marken förstörs är det - tvärtom vad jag skrev tidigare - ägarens plikt att återställa den utan kompensation. Alla ev markförbättringar som jag betalar för räknas som min tillgång. Jag har rätt att överföra usufruct:en till någon annan utan ägarens tillstånd. Framför allt har jag förstås rätt att använda marken som jag behagar så länge jag lever, att bygga ett hus på tex.

Såvitt jag förstår är det thailändska rättsväsendet som avgör i eventuella tvistefrågor mellan mig och markägaren, om hur det i praktiken fungerar är jag sorgligt okunnig måste jag medge.

Link to comment
Dela på andra sajter

Litet slarvigt återgivet av mig. Avtalet är skrivet både på engelska och thai av advokater jag anlitat, få skrivningar är egentligen till min nackdel. Men jag åtar mig att inte ägna mig åt illegal verksamhet på marken, betala ev fastighetsskatt (om någon) och att betala ev försäkring för marken. Jag åtar mig att sköta underhåll på markfastigheten i den mån det behövs.

Om marken förstörs är det - tvärtom vad jag skrev tidigare - ägarens plikt att återställa den utan kompensation. Alla ev markförbättringar som jag betalar för räknas som min tillgång. Jag har rätt att överföra usufruct:en till någon annan utan ägarens tillstånd. Framför allt har jag förstås rätt att använda marken som jag behagar så länge jag lever, att bygga ett hus på tex.

Såvitt jag förstår är det thailändska rättsväsendet som avgör i eventuella tvistefrågor mellan mig och markägaren, om hur det i praktiken fungerar är jag sorgligt okunnig måste jag medge.

En annan bra sak att skriva in är du har rätt att sälja ditt hus på tomten INKLUSIVE tomten till vem du vill

D.v.s du har en rätt att sälja tomten om du t.ex skulle vilja sälja hus+tomt till en Thai

Being nice is overrated - Garfield

Link to comment
Dela på andra sajter

Det går alltså att ordna "usufruct" även på en tomt man redan köpt?

Det går, advokaterna har gjort detta tidigare och fått prel klartecken från land office i mitt fall. Jag gör detta till och med sittande i Sverige (vilket innebär en del extra trassel med fullmakt till advokatbyrån).

Hur håller du på att ordna "usufructen"? Knallar man bara in på områdets Land office med ett avtal i handen? Skriver du avtalet på thai eller engelska? Behöver/bör man ta hjälp av advokat? Vad är rimligt att en advokat arvoderar för att hjälpa till att få till stånd ett "usufruct" som skrivs in på chanotten?

Går att få hjälp i den mån man behöver det. I princip borde du kunna skriva ett eget kontrakt och traska iväg till land office för registrering utan andra kostnader än registeringsavgiften. Billigaste assisterade varianten jag hittat är Isaan lawyers som har onlineservice för 5800 baht för att fylla i ett usufruct-kontrakt du själv sedan kan knalla iväg till land office med. I mitt fall sköter samma firma allt jobb (dvs registering på land office) med fullmakt från mig. Avtalet är skrivet både på thai och engelska (varje paragraf står skriven på båda språk).

Vad exakt händer om markägaren, i ditt fall hustrun/sambon dör? Ngn annan köper/ärver marken, men har inte rätt att kasta ut dig från ägorna? Köpa förresten, kan ju inte bli så intressant, om man inte vill få med en farlang på köpet? Men det är väl kanske det som är vitsen med "usufruct" , att de inte kan kasta ut dig från marken under din livstid?

Usufructen finns ju kvar om markägaren dör eller överlåter marken, försvinner bara om jag dör. På så vis finns iofs risken att usufruct-ägaren är mer värd död än levande för den som ärver - kan vara värt att tänka på ;)

Link to comment
Dela på andra sajter

Sek Losos uncle

En annan bra sak att skriva in är du har rätt att sälja ditt hus på tomten INKLUSIVE tomten till vem du vill

D.v.s du har en rätt att sälja tomten om du t.ex skulle vilja sälja hus+tomt till en Thai

Vet inte hur det är i Thailand, men konstigt servitut om det skulle gälla ens egen mark, eftersom servitut brukar gälla nyttjanderätt på annans mark :)

=Gissar att sådana villkor inte skulle vara giltiga i Sverige, eftersom servitut brukar gällanyttjanderätt på annans mark. (T ex väg, vatten...)

---

Svenska servitut hänger med marken, och det oberoende av vem som äger den.

Det innebär också att om hus säljs, så ingår servitutsrätten normalt i försäljningen.

Servitutslämnaren har ingen rätt att ändra villkoren, (förutsatt att eventuella villkor följs av de, som har rätt till servitutet.)

(((T ex då jag köpte mitt hus ingick servitut på att få köra på en väg, som går över grannens mark (ingen avgift). Ingen förändring av att grannen dog några år senare.)))

Tror du också att det skulle vara bra att ha en svensk chefslön, och ha thailänska levnadskostnader? :)

Jag satsar på det här, för att kunna bo i Thailand. Du kan maila mig om du vill veta hur.

Link to comment
Dela på andra sajter

Det kanske underlättar om man inte blandar svensk och thailändsk lagstiftning för det bara rör ihop det ytterligare.. :)

Allt som står skrivet är sant utom i de fall du råkar känna till saken.

Link to comment
Dela på andra sajter

Vet inte hur det är i Thailand, men konstigt servitut om det skulle gälla ens egen mark, eftersom servitut brukar gälla nyttjanderätt på annans mark :)

=Gissar att sådana villkor inte skulle vara giltiga i Sverige, eftersom servitut brukar gällanyttjanderätt på annans mark. (T ex väg, vatten...)

---

Svenska servitut hänger med marken, och det oberoende av vem som äger den.

Det innebär också att om hus säljs, så ingår servitutsrätten normalt i försäljningen.

Servitutslämnaren har ingen rätt att ändra villkoren, (förutsatt att eventuella villkor följs av de, som har rätt till servitutet.)

(((T ex då jag köpte mitt hus ingick servitut på att få köra på en väg, som går över grannens mark (ingen avgift). Ingen förändring av att grannen dog några år senare.)))

Exakt, jag kan inte sälja marken eftersom jag inte äger den (har bara rätt att utnyttja den iom att jag har en usufruct). Däremot kan jag sälja usufructen och eventuellt hus som står på marken.

Link to comment
Dela på andra sajter

Här är ett exempel på ett Land-Lease-avtal som kan anpassas och översättas till thai för att sedan registreras på Land-office

Alla avtal över 3 års giltighetstid måste registreras på Land-Office

De skrivs då in på baksidan av Chanot:et samt häftas till detta som ett annex, lagras hos Land-office i orginal och gör att ägaren till tomten inte kan sälja tomten utan att kontraktet godkänner det

________________________________________________________________________________________________________________________________

LEASE AGREEMENT

AGREEMENT MADE AT_______________

_________________________________

_________________________________

DATE_____________________________

This Lease Agreement is between________________________________________

__________________________________hereafter known as the Lessor and

____________________________________________________________________

__________________________________hereafter known as the lessee

It is hereby agreed as follows

1. The Lessor agrees to lease and the Lessee agrees to rent a single storey home and land ,located at_______________________in accordance to Land Title Deed No.______________________Land Number_______________________________

Book number_________________________Page number____________________

Tambon__________________________Total Land Size_____________Sq Wah

hereinafter known as the "Said Premises" for a rent period of 30 years.

2.The Lessee agrees to a one time advance payment for the entire rent period in the amount of________________Baht (_______________) to the Lessor on the date of this Agreement.The Lessor and the Lessee agree to register the leasing terms and conditions at the District Land Office within 7 days after making this agreement. The rent begins on the date of registration at the District Land Office.

3. Both parties agree that the Lessee shall have an option to renew this lease for an additional 30 years, for rental terms and conditions as mutually agreed by both parties.

4. After the date of this agreement the Lessee shall have the right to live in and conduct legal and socially acceptable businesses in the Said Premises during the term of this Lease Agreement.

5. The Lessee agrees to take care of and to preserve the Said Premises as one would do to his/her own and maintain the upkeep of and also attend to repairs of the Said Premises which may be caused by accidental or intentional actions of the Lessee or the Lessee,s subordinates.

6.The Lessee may assign or sublet the Said Premises to other Parties. Should there be the need to make official registration or other legal proceedings,the Lessor agrees to give consent and to assist the Lessee in providing proper documentation and shall not ask for any returns from the Lessee. The Lessee agrees to pay for any fee and other expenses that may arise from such proceedings,

7. The Lessee agrees not to damage or deface the Said Premises or make structural alterations or additions thereto without the written consent in writing of the Lessor and all structural alterations shall be in accordance with government and municipal guidelines. The Lessee agrees to pay any costs involved while the Lessor agrees to provide necessary documentation in obtaining such official permits.

8.Should the Lessor wish to sell the Said Premises, the Lessee shall have the first option to purchase from the Lessor or the option to find other party to purchase from the Lessor. Should the Lessee be unable to find such party to purchase from the Lessor the Lessor may sell Said Premises as he/she so wishes. The Said Premises shall not be sold or Title transferred during the Lease period. Debts accrued by the Lessor to outside parties shall not effect the lease terms.

9.Should Thai laws allow non-Thai citizens to purchase properties, the Lessor shall give the first right to purchase the Said Properties to the Lessee as a special condition.

10. The terms and conditions of this Lease Agreement obligate the heirs of both parties to fulfill to the letter and shall not be altered without mutual consent.

11. The Lessee shall be responsible for paying Building Tax (Rong Ruen Tax) and Land Tax for the duration of the lease period.

12.On the day the Lease Agreement is made, the Lessee shall inspect the Said Premises including all the fixtures and fittings therein to be of good and tenantable condition and accepts lease responsibility henceforth.

13. Should the Lessor be unable to carry out the terms and conditions stated above the Lessee have the right to ask for compensation five times the rent amount and the special condition amount that the Lessee has prepaid.

14 In the event of the Lessee untimely death while the Lease Agreement is still in effect,the rights and obligations of the Lessor shall be transferred to________________________________________________adress________________________

______.

Both parties having read and fully understanding its contents,agree to comply with all the terms and conditions. Ttherefore both parties have hereunder affixed their signatures in presence of two witnesses on the date at the place first written above.

___________________The Lessor

___________________The Lessee

___________________Witness

___________________Witness

Being nice is overrated - Garfield

Link to comment
Dela på andra sajter

Hur mycket kostar det att registrera ett Land-Lease-Avtal och är det inte en årlig avgift som måste betalas till Land Office också?

Allt som står skrivet är sant utom i de fall du råkar känna till saken.

Link to comment
Dela på andra sajter

Arkiverad

Denna tråd är arkiverad och kan inte skrivas i.

Hem
Nytt
Logga in

Logga in



×
×
×
  • Skapa ny...